O horizonte ficou perdido entre o céu e o concreto, que nos últimos anos está cada vez mais inserido na paisagem da Cidade do Sol. Principalmente, nos bairros de Petrópolis, Tirol e Areia Preta, que já enfrentam as dificuldades por conta do esgotamento de espaços. Outros, como Barro Vermelho e Lagoa Nova estão no mesmo 'caminho'. Esta é a 'nova cara' da Natal dos prédios altos que nasceu do crescimento urbano e imobiliário e fez surgir um fenômeno cada vez mais comum nas grandes metrópoles: a verticalização.

Esse processo urbanístico consiste na construção de grandes e vários edifícios. Além de mudar a paisagem, a verticalização descontrolada acaba elevando a sensação térmica, em virtude da diminuição do espaço para circulação do ar. Mas se feita de forma ordenada, a verticalização passa a contribuir com o meio ambiente. A preocupação, no entanto, não é acabar com as construções mas garantir espaços livres entre elas para que a cidade e a população possam respirar.

"A verticalização das cidades não é um processo completamente ruim, se critérios como relação entre habitantes e espaços livres forem respeitados (adensamento) ela pode até melhorar o conforto térmico das cidades. O problema é que quase sempre, o adensamento não é levado em consideração", diz o professor e pesquisador do Departamento de Arquitetura da Universidade Federal do Rio Grande do Norte, Aldomar Pedrini.

O professor diz   desconhecer estudos que comprovem o aumento real da temperatura, o que acontece é o aumento da sensação de calor e não uma alteração climática pelo crescimento da temperatura média. O concreto absorve muito calor e aquece mais do que o vegetal. Como o ar aquece a partir da superfície, se ela está mais quente, o ar também ficará.

"Como haverá dificuldade de circulação do ar - devido aos grandes prédios- não vai haver vento, que é quem remove o calor do ambiente", explica Pedrini.

Para o arquiteto Haroldo Maranhão, a verticalização das cidades, quando sinônimo de adensamento populacional, é uma solução muito positiva, pois otimiza a ocupação do solo por trazer as pessoas para mais perto de suas casas e do local de trabalho, melhorando o uso de suas infra-estruturas, serviços e equipamentos urbanos.

"A construção ordenada dos prédios favorece a permeabilização do solo. Ou seja, menos concreto e mais áreas verdes. Isso se no recuo dos edifícios fossem mantidos grandes jardins, ao invés de concreto ou asfalto", diz Haroldo.

No entanto não é isso o que tem acontecido. É cada vez mais comum a construção de edifícios muito próximos. Para se ter uma ideia, a distância ideal entre um prédio e outro é o dobro da altura de um deles. Ou seja, se um edifício tem 7 metros, o próximo a ser construído deveria está a uma distância mínima de 14 metros. Algumas edificações -geralmente as mais antigas - até respeitavam, mas, atualmente, esses limites não são obedecidos.

"Nesses casos, além de problemas com ventilação, aumento de temperatura, as pessoas acabam perdendo a privacidade. Já que é só ir a janela para saber o que o vizinho do lado está fazendo", diz Aldomar Pedrini.

Plano diretor deve regular áreas

O papel de regular não só a altura dos edifícios, como das áreas livres e proteção de outras já ocupadas e que são alvo de interesses especulativos, deve ser orientado pelo Plano Diretor.

Um exemplo é a limitação que o PDN, aprovado em 2007,  prevê na altura dos prédios 65 metros (22 andares) nas áreas de controle de gabarito e até 90 metros (30 andares) para áreas mais adensáveis.

"O nosso plano diretor trouxe pontos positivos para o crescimento organizado da cidade, regulando a construção em cada área, de acordo com o adensamento de cada uma delas", disse o secretário adjunto de Planejamento da Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Urbanismo (Semurb), Carlos da Hora.

Ele citou como exemplo a zona Norte de Natal, que é uma área de adensamento básico, onde só podem ser instalados empreendimentos compatíveis com essa infraestrutura. O índice de construção da zona Norte é de 1.200 m² e a limitação do gabarito é 65 metros.

"A região tem condições de receber qualquer tipo de empreendimento. Desde shoppings - como já existem dois - a condomínios com até 22 andares, que caibam nos 1.200 metros quadrados. Edificações além desses limitem acabariam por comprometer, entre outras coisas, o lençol freático do local. A grande questão dessa região é o esgotamento sanitário, que praticamente não existe", explica Carlos da Hora.

O bairro de Petrópolis, por exemplo, também possui gabarito de 65 metros. A diferença é que essa é uma região adensável e é possível aumentar o gabarito, através do pagamento da outorga onerosa – que é uma concessão emitida pelo município para que o proprietário de um imóvel edifique acima do limite estabelecido pelo coeficiente de aproveitamento básico, mediante contrapartida financeira a ser prestada pelo beneficiário.

É por isso que observamos uma concentração maior de prédios em Petrópolis, Tirol e Areia Preta. Os bairros de  Barro Vermelho, Lagoa Nova, Ponta Negra e a Ribeira também estão nessa 'rota da verticalização' que segue uma linha imaginária da zona Leste à Sul.

"Esses bairros são mais procurados porque oferece uma melhor infraestrutura, pois estão próximo aos hospitais, shoppings, supermercados. Mas vai chegar um ponto em que esses bairros não comportarão a demanda, mesmo com a verticalização. E aí a expansão será em outras áreas, como a zona Norte, que já está crescendo. Mas tudo isso de forma controlada e organizada", diz o  secretário adjunto de Planejamento da Semurb.

Desorganização dos bairros é contida por estudo de impacto

Uma das saídas para evitar a desorganização dos bairros é realizar um Estudo Prévio de Impacto de Vizinhança (EIV), um dos instrumentos de política urbana previstos no Estatuto da Cidade (Lei Federal 10.257/01), que estabelece normas para um bom planejamento do uso do solo.

Esse estudo estabelece um conteúdo mínimo para análise de efeitos positivos e negativos de um empreendimento, que inclui verificar, por exemplo, qual será o adensamento populacional, qual a necessidade de incluir novos equipamentos urbanos e comunitários ou mesmo de promover melhorias nos existentes.

O EIV prevê ainda qual o impacto na valorização fundiária, na geração de tráfego, na demanda por transporte público, na ventilação e iluminação, na paisagem urbana e no patrimônio natural e cultural. Em Natal, o EIV passou a ser cobrado no Plano Diretor de 2007, antes disso, no de 1994, não indicava limites de altura para a verticalização, e possibilitou que os edifícios, antes em um padrão entre 10 e 12 andares, passassem a ter 30 andares.

Como o PDN de 2007 ficou estabelecida a altura dos prédios, 65 metros (22 andares) nas áreas de controle de gabarito e até 90 metros (30 andares) para áreas mais adensáveis.

Bate-papo

» Carlos Luiz Cavalcanti - diretor de Comunicação e Marketing do Sinduscon-RN

Nos últimos anos, a zona Norte de Natal atraiu muitos investidores. Como está essa situação hoje?

Com a aprovação do novo Plano Diretor de Natal , em 2007, a zona Norte teve seu coeficiente de aproveitamento reduzido para 1,2 que é o coeficiente básico, e além disso, foram estendidos os limites da ZPA 8 dos manguezais para até a Avenida João Medeiros. 

A região tem potencial para receber novos investimentos? Ainda há interesse em se construir na zona Norte? 

A região tem sim potencial de crescimento, desde que sejam revistos esses entraves urbanísticos e ambientais.

A política da Semurb em não aumentar o adensamento da zona Norte - que é de 1,2 - tem prejudicado a chegada de novos investidores? 

Com toda certeza, mas o que mais engessa o desenvolvimento da zona Norte é o limite de gabarito dentro da ZPA 8 que é de 7,5 m e a falta de infraestrutura da região.

Há alguns anos a ZN era considerada a nova Petrópolis de Natal, devido ao interesse dos investidores. Então qual o futuro dessa região? 

A ZPA 8 está sendo regulamentada pela Prefeitura do Natal que contratou o IBAM para realizar os estudos visando as ocupações possíveis, seus limites, gabaritos etc.

Como o senhor avalia o processo de verticalização de Natal? 

Normal e necessária. Natal é uma das capitais brasileiras com menor extensão territorial e que tem dentro de seu espaço dez Zonas de Proteção Ambientais, sem falar na segunda maior reserva de mata atlântica urbana do país, portanto, restam muito poucos vazios urbanos, logo, nossa vocação ou opção natural é a verticalização.