Não é de hoje que os terrenos de Natal estão valorizados. Como consequência desse processo de encarecimento subiu o padrão do público que compra os imóveis em áreas nobres, fincadas principalmente nos bairros das zonas Sul e Leste da capital potiguar. Ao mesmo tempo que exige mais "bala na agulha" do consumidor de classes A e B, o alto custo exige capital do mercado imobiliário para bancar as aquisições de terrenos. Quem não tem como arcar com os custos no centro urbano parte para o entorno, nos municípios da Grande Natal, em um movimento que vem se afirmando nos últimos anos.

Pressão sobre preço de terrenos termina por inflar custo de aquisição e reflete-se no preço final do empreendimento. Foto: Carlos Santos/DN/D.A Press

Para citar exemplos, em locais privilegiados com uma boa vista para a praia, o metro quadrado custa pelo menos R$ 3.000. Em uma conta rápida, uma área de 3 mil metros quadrados pelo preço citado demandaria um investimento de R$ 9 milhões na aquisição do terreno. Na trinca Lagoa Nova, Tirol e Petrópolis, os bairros mais valorizados, não se paga menos de R$ 1.000 pelo metro quadrado. Isso em umaconta otimista do diretor de marketing do Sindicato da Indústria da Construção Civil do RN (Sinduscon), Carlos Luiz Cavalcanti. O preço citado é possível em Lagoa Nova, zona Sul. Já em Tirol e Petrópolis, na zona Leste, o metro quadrado custa no mínimo R$ 1.500.

"Hoje o terreno é o diferencial do preço final do imóvel em Natal", afirma Cavalcanti. Para o diretor de Marketing do Sinduscon, há uma escassez de terreno nas áreas mais visadas pelo mercado imobiliário, sendo esse o fator preponderante no encarecimento das áreas. "É a lei da oferta e da procura", explica. O presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci/RN) e diretor da Bezerra Imóveis, Waldemir Bezerra, reforça essa realidade. "Natal tem hoje uma limitação de solo grande, e um Plano Diretor que restringe a verticalização em certas áreas", acrescenta.

O Plano Diretor lembrado por Bezerra limita, por exemplo, o crescimento do mercado imobiliário na zona Norte, área que vem se valorizando e já apresenta um considerável potencial de consumo vindo da classe C. Com duas Zonas de Proteção Ambiental (ZPAs) em sua extensão, a região norte da cidade tem áreas muito vulneráveis do ponto de vista ambiental. Carlos Luiz, do Sinduscon, acredita que a proposta do Plano Diretor é muito restritiva, e poderia ser flexibilizada em alguns pontos. "Algumas áreas poderiam ser mais bem utilizadas. Se forem deixadas abandonadas provavelmente serão ocupadas por habitações subnormais e favelas", opina.

Mais do que o crescimento no sentido da zona Norte, Waldemir Bezerra avalia que é preciso ficar de olho na expansão imobiliária para os municípios componentes da Grande Natal. Os municípios de Parnamirim, São Gonçalo do Amarante, e Macaíba, são áreas com grande potencial. "Já vemos grandes condomínios horizontais na Grande Natal", diz o presidente do Creci/RN. Em Nova Parnamirim, bairro de Parnamirim, já há uma predominância de imóveis de padrão C.

O presidente do Creci/RN enxerga em Natal um movimento similar ao que ocorreu em metrópoles como Recife e Fortaleza, que desenvolveram seus entornos com o crescimento dos centros urbanos. "Se perde o limite entre o que é a capital e a região metropolitana. No entorno dessas cidades hoje se mora, se trabalha e se vive", explica. No entanto, Waldemir Bezerra ressalta que o ideal é a expansão ocorrendo de maneira ordenada, com o devido acompanhamento do poder público, o que não vem ocorrendo nem na capital. "Temos problemas de saneamento, calçamento, oferta de água, e o poder público é sempre o último a chegar", critica.

Eles estão à caça dos pontos mais desejadosA disputa cada vez maior por terrenos em áreas valorizadas motivou uma estratégia diferente da incorporadora Ecocil. Através de anúncios a empresa se coloca a disposição de interessados para comprar imóveis nos bairros de Lagoa Nova, Petrópolis, Tirol, Morro Branco, Candelária, Capim Macio, e Ponta Negra. De acordo com o presidente da Ecocil, Sílvio Bezerra, a ideia é aproximar a incorporadora dos pequenos corretores e público em geral que esteja interessado na negociação de áreas.

"Barreiras são criadas, mas na verdade não existem", afirma Sílvio Bezerra, explicando que há um certo receio dos corretores em oferecer produtos para a Ecocil. "Vimos que era importante dizer que estamos comprando em novas áreas", diz. O presidente da incorporadora enxergou que nem sempre os concorrentes estavam fazendo a melhor oferta para determinados terrenos. Como explica Sílvio, a empresa decidiu anunciar que está aberta a negociações.

Sobre uma eventual perda estratégica, já que nos anúncios a Ecocil dá os nomes das áreas emque planeja expandir, Bezerra não se preocupa. "Falamos em várias áreas e que todo mundo quer construir nelas", avalia. O presidente da incorporadora acrescenta ainda que a proposta está dentro do plano de expansão de 2012, ano em que a empresa quer gerar entre R$ 350 milhões e R$ 500 milhões em Valor Geral de Vendas (VGV).